※本記事は2025年12月時点の確実な統計データおよび法改正情報を基に構成しています。

1. 900万戸時代の衝撃：統計が語る「市場の失敗」

まずは、客観的なデータから日本の現状を直視する必要があります。総務省統計局が5年ごとに実施する「住宅・土地統計調査」の令和5年（2023年）版は、これまでの日本の住宅政策が限界を迎えていることを冷徹に示す通知表となりました。

加速するストックの滞留と国際的な異質性

2023年10月1日時点での日本の総住宅数に占める空き家の数は 900万2千戸 に達しました。これは前回（2018年）調査と比較して51万戸以上の増加であり、この5年間で、鳥取県の総住宅数（約26万戸）の2倍にあたる住宅が新たに空き家化した計算になります。人口が減少局面に入ったにもかかわらず、空き家の増加ペースは衰えるどころか加速しているのです。

さらに深刻なのは「空き家率」です。総住宅数に占める空き家の割合は 13.8% という過去最高の数値を叩き出しました。これは実に、国内の住宅の約7軒に1軒が空き家であるという異常事態です。都市部ではまだ実感しにくいかもしれませんが、地方部、特に四国や中国地方の一部では空き家率が20%を超える地域も珍しくなく、コミュニティの維持すら危ぶまれる状況が出現しています。

市場から隔絶された385万戸の「ブラックボックス」

空き家の総数以上に注視すべきは、その「質」の内訳です。統計上、空き家は「賃貸用の住宅」「売却用の住宅」「二次的住宅（別荘やセカンドハウスなど）」、そして「その他の住宅」の4つに大きく分類されます。

「賃貸用」や「売却用」の空き家は、市場に流通しているがたまたま入居者・買主が決まっていない「在庫」としての側面があります。これらは価格メカニズムが機能すれば、いずれ解消される可能性があります。しかし、問題の核心は、市場メカニズムから完全に取り残されている「その他の住宅」にあります。

驚くべきことに、約385万戸もの住宅が「市場の土俵」にすら上がっていません。これは2018年から約37万戸も増加しています。これらの物件は、所有者が高齢化し判断能力が低下していたり、相続が発生したものの遺産分割協議がまとまらず放置されていたりするケースが少なくありません。特に、所有者不明土地問題とリンクして、誰が責任者なのかさえ分からない物件も増えています。

いわば、所有者の人生の「空白」が、そのまま都市空間の「空白」として表出しているのです。これは経済学で言うところの典型的な「市場の失敗」であり、自然治癒力（市場原理）に任せていては、悪化の一途を辿るのみです。

2. 地震大国の宿命：耐震基準という「見えざる壁」

なぜ日本の家は欧米のように「資産」として蓄積されず、短期間で「消費」されてしまうのでしょうか。一般的に指摘される「新築信仰」という日本人の心理的バイアスの裏側には、日本が世界有数の地震大国であるがゆえの、物理的かつ法的な逃れられない事情が存在します。それが「耐震基準」の問題です。

建物は古くなればなるほど「ヴィンテージ」として価値が出る——そんな欧米型の価値観が日本では通用しにくい決定的な理由がここにあります。

1981年の分水嶺：「旧耐震」が抱える致命的リスク

日本の中古住宅市場において、物件の価値と安全性を決定づける最も重要な境界線が1981年（昭和56年）6月1日です。1978年の宮城県沖地震での甚大な被害を教訓に、建築基準法が抜本的に改正され、耐震基準が大幅に強化されました。

これ以前の基準で建てられた「旧耐震基準」の住宅と、それ以降の「新耐震基準」の住宅では、構造的な安全性に天と地ほどの差があります。具体的には、旧基準が「震度5強程度で倒壊しない」ことを目標としていたのに対し、新基準は「震度6強〜7程度でも倒壊しない」ことを目標としています。

その差は、実際の災害データが冷酷に証明しています。1995年の阪神・淡路大震災におけるデータでは、大破以上の被害を受けた木造住宅のうち、実に9割以上が旧耐震基準の建物でした。また、2016年の熊本地震においても、新耐震基準（特に2000年にさらに強化された現行基準）の木造住宅の倒壊率は極めて低かったのに対し、旧耐震の建物は高い確率で倒壊に至っています。

リノベーションを阻むコストの壁

欧米、特に地震のリスクが低いイギリスなどでは、築100年を超えるレンガ造りの住宅がメンテナンスを繰り返しながら住み継がれていきます。しかし、日本において築40年を超えた旧耐震の木造住宅は、「味がある」以前に「物理的に命に関わるリスクが高い」存在なのです。

このリスクを解消し、安心して住めるようにするためには、基礎の補強、筋交いの追加、壁の増設、屋根の軽量化といった大規模な耐震改修工事が不可欠です。しかし、ここでも経済的な壁が立ちはだかります。

つまり、日本における「スクラップ・アンド・ビルド」は、単なる消費文化や企業の利益誘導の結果だけではなく、国民の生命を守るための安全基準の更新という側面を否定できないのです。この耐震性の問題こそが、他国にはない日本固有の、最も高く分厚い流通の障壁となっています。

3. 不動産ビジネスの構造欠陥：業者が動かない「経済的合理性」

仮に空き家の所有者が「売りたい」と決意し、地元の不動産会社に相談したとしても、これまで多くの業者は難色を示してきました。それは業者の怠慢ではなく、不動産流通ビジネスの収益構造そのものに起因する、極めて合理的な経済行動の結果でした。

「3%＋6万円」の限界：赤字必至の空き家取引

不動産仲介業者の主要な収益源である「仲介手数料（報酬）」は、法律（宅地建物取引業法）に基づき厳格に上限が定められています。長らく、その計算式は原則として売買代金に応じて以下のようになっていました（簡易計算式として「売買価格×3% + 6万円 + 消費税」が広く知られています）。

• ・200万円以下の部分：5%
• ・200万円超〜400万円以下の部分：4%
• ・400万円超の部分：3%

例えば、地方の古い空き家が苦労の末に100万円で売買できたとします。この場合、不動産業者が受け取れる手数料の上限は、売主から「100万円 × 5% = 5万円（税抜）」です。もし買主も見つけて両手取引になったとしても計10万円です。

しかし、不動産取引の実務コストは物件価格に比例しません。現地の物件調査、役所での法令調査、権利関係の確認、契約書・重要事項説明書の作成といった一連の業務にかかる手間と時間は、1億円のマンションでも100万円の空き家でも大きくは変わりません。むしろ、古い空き家ほど境界が曖昧だったり、登記簿上の所有者が明治生まれのままだったりと権利関係が複雑で、調査に膨大な手間暇がかかる傾向にあります。

「真面目にやればやるほど赤字になる」。これが、現場の不動産業者が低廉な空き家取引を敬遠し、電話口でやんわりと断らざるを得なかった構造的な理由でした。

2024年7月、報酬規定の大改正：市場を動かすトリガーとなるか

このビジネス構造上のボトルネックを解消するため、国土交通省はついに重い腰を上げ、報酬規定の大幅な改正に踏み切りました。2024年7月1日より施行された新規定では、「低廉な空き家等」の売買における仲介手数料の特例が大幅に拡充されました。

この改正は、いわば国が「ビジネスとして空き家を扱う旨味」を公式に認めた施策です。対象物件が800万円まで拡大され、売主・買主双方から最大30万円（＋税）まで受領可能になったことで、地方の安価な物件であっても、事業として成立する可能性が飛躍的に高まりました。

これにより、これまで「100万円の空き家なんて手間ばかりでやってられない」と考えていた不動産業者も、「売買で合計60万円の手数料が入るなら、リフォーム提案とセットでビジネスになるかもしれない」と判断を変える可能性があります。これは、市場の血液である「インセンティブ設計」を根本から見直す大きな転換点と言えるでしょう。

4. 税制のパラドックスと「アメとムチ」の転換

不動産業者が動くようになっても、肝心の所有者が「売りたい」と思わなければ市場は動きません。しかし、所有者が空き家を「放置」する最大の動機、それは日本の税制が生み出した歪んだパラドックスにありました。

周知の通り、土地の固定資産税には、その土地の上に人が住むための「住宅」が建っている限り、課税標準額が最大で1/6に減額される「住宅用地の特例」という強力な優遇措置が存在します。これは本来、国民の居住権を保護し、持ち家政策を推進するための措置でした。

しかし、人口減少時代においては、この制度が「空き家放置の温床」として機能してしまいました。数百万円の費用をかけて解体し更地にした瞬間、特例が外れて土地の税金が最大6倍に跳ね上がるのです。それならば、どんなにボロボロで近隣に迷惑をかけていても、「家」の形を残して安い税金を払い続ける方が、キャッシュフロー上は合理的という判断が働いて当然でした。

「管理不全空き家」の新設と増税リスクの現実化

この「放置の天国」を終わらせるべく、国は制度の大鉈を振るいました。2023年12月に施行された改正「空家等対策の推進に関する特別措置法」です。

従来、行政が介入して税の特例を解除できるのは、倒壊の危険が切迫している「特定空家」に認定された場合のみでした。認定のハードルは極めて高く、実際に適用されるケースは限定的でした。しかし改正法では、その前段階として新たに「管理不全空き家」という区分が設けられました。

これは、所有者にとって「放置」が「増税リスク」へと直結することを意味する強力な「ムチ」です。もはや「とりあえず置いておく」という選択肢は、経済的にも高リスクな行為へと変貌したのです。この法改正は、所有者の意識を「放置」から「管理・活用・処分」へと強制的にシフトさせるトリガーとして機能し始めています。

5. 豪雪地帯のケーススタディ：北海道洞爺湖町の挑戦

ここまで国レベルの制度的課題を見てきましたが、空き家問題は地域ごとの気候風土や社会情勢とも密接に関わっています。最後に、観光資源を持ちながらも、過疎化と豪雪という厳しい条件に直面する北海道洞爺湖町の事例から、地方特有の現実と対策を見ます。

---